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房地产公司各环节涉税难点疑点分析
2022-10-27 16:54
房地产公司各环节涉税难点疑点分析
（一）预售收入公司所得税计算的相关规定：
1、国税发摆2009闭31号：第九条：公司销售未完工开发产物取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产物完工后，公司应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度公司本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
1、国税发【2009】31号：第三条 ：公司房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产物。除土地开发之外，其他开发产物符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一） 开发产物竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二） 开发产物已开始投入使用。
（三） 开发产物已取得了初始产权证明。
2、国税函摆2010闭201号：房地产开发公司建造、开发的开发产物，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当公司开始办理开发产物交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产物开始投入使用，应视为开发产物已经完工。房地产开发公司应按规定及时结算开发产物计税成本，并计算公司当年度应纳税所得额。
融资环节存在的问题的疑点分析
一、统借统还借款费用：
1、公司所得税问题：
《房地产开发经营业务公司所得税处理办法》（国税发摆2009闭31号）：
“公司集团或其成员公司统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员公司使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的公司间合理的分摊利息费用,使用借款的公司分摊的合理利息准予在税前扣除。”
2、营业税问题：
《财政部、国家税务总局对于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知 》（财税字[2000]7号 ）：
①为缓解中小公司融资难的问题，对公司主管部门或公司集团中的核心公司等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。
②统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。
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