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出让受赠住宅的缴税筹划经典案例
2021-08-19 17:19
住宅免费赠予个人行为可分成一般赠予个人行为（包含承继、遗书、离异、抚养关联、亲属赠予）和别的免费赠予个人行为两大类。本人将根据免费受赠方法获得的住宅对外开放市场销售征缴增值税时，两大类免费赠予方法获得住宅的买房时间有所区别：对一般赠予个人行为方法获得的住宅，其住宅的买房时间按个人行为前的买房时间明确；对根据别的免费受赠方法获得的住宅，该住宅的买房时间依照产生受赠个人行为后新的房屋所有权证或房产契税完税凭证上标明的时间明确。对承继、赠予方法免费出让房地产业的个人行为，免税土增。
对受赠人获得赠予人免费赠予的房产，再度出让此项房产的，在交纳个人所得税时，以资产出让收益扣减受赠、出让住宅全过程中交纳的税费及相关有效花费后的账户余额为应缴税收入额，按20%的税率测算交纳个人所得税。在计税本人受赠房产个人所得税时，不可查账征收，务必严苛依照税收法律要求按实征缴。对本人免费赠予房产个人行为，税务行政机关对受赠人将全额的征缴房产契税。
实例：A、B与a、b均为亲子关系， D与d系表兄弟、堂弟。A、B、D均有一套2003年6月1日自房产开发公司选购的住宅（不属于普通住宅、不属家中唯一日常生活用地），并获得房屋所有权证、房产契税完税凭证和房产开发公司出具的20万余元的市场销售不动产发票。所不一样的是：
1.础将该住宅于2005年6月1日赠予给补，补于2008年6月1日对外开放市场销售；2.叠将该住宅于2005年6月1日市场销售给产，产于2008年6月1日对外开放市场销售；3.顿将该住宅于2005年6月1日赠予给诲，诲于2008年6月1日对外开放市场销售；假设该住宅每一年增值2万余元，房产税税率为3%，合同印花税忽略。
第一种状况（计划方案一）：
（1）础赠予补住宅系一般赠予个人行为免交增值税，不用交纳城建税、教育附加费。
（2）受赠申请办理产权过户时交纳房产契税 （20 2×2）×3%＝0.72（万余元）
（3）a于2008年6月1日以30万余元卖出时，其定居時间已超出5年。依据《国家财政部、我国税务质监总局质监总局调节房地产业增值税相关现行政策的通告》（税务总局 [2006]75号）要求，本人将选购超出5年（含5年）的非普通住房对外开放市场销售的，按其房屋出售收益减掉选购房子的合同款后的账户余额征缴增值税。
应交纳增值税：（20 2×5-20）×5%＝0.5（万余元）
与此同时，应交纳城建税及教育附加费=0.5×（7%＋3%）＝0.05（万余元）
（4）本人因改进家庭条件而出让原自购住宅，纬向税务行政机关申请办理审批，凡定居满五年或五年之上的，免于征缴土增。
（5）对受赠人获得赠予人免费赠予的房产后，再度出让此项房产的，在交纳个人所得税时，以资产出让收益扣减受赠、出让住宅全过程中交纳的税费及相关有效花费后的账户余额为应缴税收入额，按20%的税率测算交纳个人所得税。因而，a应交纳个人所得税＝（20十2×5-0.5 0.05）×20%=5.89（万余元）
之上A与a总共交纳税金：0.72 0.5 0.05 5.89=7.16（万余元）
第二种状况（计划方案二）：
（1）依据《我国税务质监总局、国家财政部、住建部提升房地产业税务管理的通告》 （）要求，自2005年 6月1日之后本人将选购超出2年 （含2年）的非普通住房对外开放市场销售的，按其房屋出售收益减掉选购房子的合同款后的账户余额征缴增值税。
B市场销售给b住宅时，应交纳增值税=（20 2×2-20）×5%=0.2（万余元）
与此同时，应交纳城建税及教育附加费=0.2×（7% 3%）=0.02（万余元）
（2）叠定居仅有2年，对没满叁年的应按照规定计税土增。
应交纳土增＝（2×2-0.2-0.02）×30%=1.134（万余元）
（3）B应交纳个人所得税=（20 2× 2-20-0.2-0.02-1.134）×20%＝0.5292（万余元）
（4）本人对外开放市场销售住宅，需持依规获得的房子所有权资格证书，并到地区税务单位申请办理开票。这时，产可获得24万元税票。
（5）b申请办理产权过户时交纳房产契税（20 2×2）×3%=0.72（万余元），房产契税完税证标明的买房時间为2005年6月1日。
（6）产于2008年6月1日以叁十万元卖出时，其定居时间为叁年。依据文档要求，自2006年 6月1日起，本人将选购不够5年的住宅对外开放市场销售的，全额的征缴增值税。
b应交纳增值税=（20 2×5）×5%＝1.5（万余元）
与此同时，应交纳城建税及教育附加费=1.5×（7%＋3%）＝0.15（万余元）
（7）产已定居叁年，对定居满叁年没满五年的，递减征缴土增。
应交纳土增=（30-24-1.5-0.15）×30%×50%=0.65（万余元）
之上B与b总共交纳税金；0.2 0.02 1.134 0.5292 0.72 1.5 0.15 0.65 0.74=5.6432（万余元）
第叁种状况（计划方案叁）：
（1）顿赠予诲住宅系别的免费赠予个人行为免交增值税，不用交纳城建税、教育附加费。
（2）受赠申请办理产权过户时交纳房产契税（20 2×2）×3%＝0.72（万余元）
（3）诲于2008年6月1日以叁十万元卖出时，其定居时间为叁年。依据文档要求，自2006年 6月1日起，本人将选购不够5年的住宅对外开放市场销售的，全额的征缴增值税。
产应交纳增值税=30×5%=1.5（万余元）
与此同时，应交纳城建税及教育附加费＝1.5×（7%＋3%）＝0.15（万余元）
（4）诲已定居叁年，对定居满叁年没满五年的，递减征缴土增。
应交纳土增＝（30-24-1.5-0.15）×30%×50%=0.65（万余元）
（5）对受赠人获得赠予人免费赠予的房产后，再度出让此项房产的，在交纳个人所得税时，以资产出让收益扣减受赠、出让住宅全过程中交纳的税费及相关有效花费后的账户余额为应缴税收入额，按20%的税率测算交纳个人所得税。因而，d应交纳个人所得税； （30-1.5-0.15-0.65）×20%=5.54（万余元）
之上D与d总共交纳税金：0.72 1.5 0.15 0.65 5.54=8.56（万余元）
根据对以上实例叁种状况的测算，得到第一种、第二种、第叁种状况各自交纳税金7.16万元、5.6432万元、8.5六万元。可以看出：使用价值均为二十万元同一天获得的住宅，2年后赠予或出让、五年后均按叁十万元出让，这期内交纳税金按从小到大排序为计划方案二、计划方案一、计划方案叁。深入分析以下：1.一般赠予方法好于别的免费受赠方法。计划方案一、计划方案叁均属先赠予后出让受赠住宅，但计划方案一系亲属间的赠予、属一般赠予个人行为，计划方案叁系非直系亲属间的赠予、属别的免费赠予方法，因为两大类免费赠予方法的不一样，导致计划方案叁获得住宅的买房时间比计划方案一晚确定了2年，进而使计划方案叁出让受赠住宅因定居时间不够五年享有不上差额征收增值税政策优惠。实际上，对别的免费赠予个人行为视作发生了一次房产买卖，买房时间交替为赠予后的新时间，恰好是税收法律为了更好地避免有些人运用假赠予偷漏税款、提升房产交易本人免费赠予房产税务管理的关键对策。此外，因为税制改革要求"对本人免费赠予房产的，税务行政机关不可向其开售税票或是委托开票"，因此，受赠人也就没法获得下一次出让时可抵税的税票。
2.一般赠予方法不一定比出让缴税更小。计划方案二是B将该住宅2年后市场销售给b，b三年后将住宅对外开放市场销售，总共交纳税金5.6432万元，计划方案一是 A将该住宅2年后赠予给a，a三年后将住宅对外开放市场销售，总共交纳税金7.16万元，仅就交纳税金看来，计划方案二好于计划方案一。这关键是由于二种计划方案的个人所得税现行政策不一样：计划方案二系2次出让住宅，在预估个人所得税的应缴税收入额时，经营者可凭原买房合同、税票等合理凭据，经税务行政机关审批后，容许从其出让收益中扣减房子原值、出让住宅全过程中交纳的税费及相关有效花费；而计划方案一系先受赠再出让，对受赠人获得赠予人免费赠予的房产后，再度出让此项房产的，在交纳个人所得税时，以资产出让收益扣减受赠、出让住宅全过程中交纳的税费及相关有效花费后的账户余额为应缴税收入额。由此可见，计划方案二在预估应缴税收入额可扣减24万元的原值，计划方案一因为出让的是受赠住宅、其获得成本费为0，在预估应缴税收入额无原值可扣，进而增加了应交纳个人所得税额。
那麼，能否说受赠住宅出让一定会比购入住宅再出让多缴税呢？回答不一定，这在于实际的测算标准。在本实例中，计划方案一比计划方案二缴税多，在这里标准下，彻底有原因说"亲孔子赠予孩子房屋，或是明算钱好。" 3.假赠予不但风险性高，并且有可能多缴税。计划方案二属一般的住宅出让业务流程，计划方案三则是D表兄弟与d堂弟中间先赠予后出让受赠住宅的业务流程，是承继、遗书、离异、抚养关联、亲属赠予等一般赠予以外一种赠予方式，非常容易产生假赠予偷逃税。我国税务质监总局《对于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（），对免费赠予个人行为、将受赠住宅对外开放市场销售及其赠予个人行为事后管理方法叁个层面明确提出提升税收管理的对策。经营者在申请办理增值税免税政策申请办理办理手续时，应向税务行政机关递交有关证明文件正本、房地产不动产产权证，填写《个人无偿赠与不动产登记表》并做出免费赠予申明，税务行政机关审核通过后才可申请办理免费赠予免税政策办理手续。针对本人免费赠予房产个人行为，税务行政机关对受赠人将全额的征缴房产契税，并在经营者的房产契税和合同印花税完税凭证上盖上"本人免费赠予"图章；房管所单位对拥有盖上"本人免费赠予"图章房产契税完税凭证的本人，申请办理赠予产权年限迁移登记，对未拥有盖上"本人免费赠予"图章房产契税完税凭证的本人，不予以申请办理赠予产权年限迁移登记。在其中，对归属于计划方案叁这类的别的赠予房产个人行为，规定受赠人理应递交房地产任何人"赠予公证委托书"和受赠人"接纳赠予公证委托书"，或持彼此一同申请办理的"赠与协议公证委托书"，及其房地产不动产产权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。
此外，针对一般的住宅出让业务流程，当经营者未给予详细、精确的房子原值凭据，不可以恰当测算房子原值和应纳税所得额的，税务行政机关可依据《税收征管法》第三十五条的要求，对其推行核准缴税，即按经营者住宅出让收益 1%-3%的一定占比核准应缴个人所得税额。可是，对受赠住宅的传达让因为税制改革要求"在计税本人受赠房产个人所得税时，不可查账征收，务必严苛依照税收法律要求按实征缴"，这类因为个人所得税征缴方法的不一样也是导致受赠住宅出让税赋比一般住宅出让税赋高的一个关键缘故。
由此可见，假赠予的风险性大，一方面来源于公证处、税务行政机关、房管所单位对免费赠予的监管与审批，另一方面还需要应对潜在性的高税赋。纵然假赠予尚未露出马脚，也必须根据预测分析测算来鉴别有偿转让、免费赠予孰优孰劣，由于尽管赠予受房很有可能免去了增值税的交纳，获得了眼下的性价比高，但过一段时间再次出让时很可能遭遇大量增值税、个人所得税的交纳，最后落个"有苦说不出，有苦难言".计划方案二做为一般的住宅出让业务流程反倒比高危的计划方案叁缴税更少便是一个非常好的例子。
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