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土增筹划风险评估之——项目投资
2021-08-27 16:51
土增筹划风险评估之——项目投资
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一、实例详细介绍
乙公司是甲公司集团项目投资开设的非国有经济内资公司房地产业分公司， 2004年获得一块土地使用权证，成本费1000万。伴随着房产开发局势的不断走稳，2005年土地使用权证总市值已升值至三千万，地快并未开发设计。2005年甲公司集团开展战略性调节，欲将乙房产公司拥有的关键财产——该地快土地使用权证售卖，以达到资产的回拢。丙公司是一个善于开发设计烂尾的房产公司，参考乙公司地快相近地区、相近地快土地使用权证的招拍价，愿为三千万元购买乙公司地快土地使用权证开展开发设计。
二、筹划计划方案（未考虑到不危害管理决策的合同印花税）
（一）公司股权转让
1、础公司对公司股权转让筹划的成本费计算
依据：《城市房地产管理法》（主席令第七十二号）第四十五条之要求"商品房买卖，理应合乎以下标准：按出示预购的商住楼测算，资金投入开发设计基本建设的资产做到建设工程总投资的百分之二十五之上，并现已确认工程进度和竣工验收交货日期"，因此土地资源仅有开发设计超出25%即可开展出让，乙公司没法将纯土地权出让给丙公司，但还可以将土地规划超出总投资的25%之上后，以出让在建项目的形式将土地权市场销售给丙公司，但依据《营业税条例》及《土地增值税条例》必须交纳增值税、土增。
依据：《国家财政部、我国税务质监总局有关公司股权转让相关增值税难题的通告》（税务总局[2002]192号）要求之"对公司股权转让不征缴增值税". 与此同时依据《土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第一38号 ）第二条之要求："出让国有制土地使用权证、地面上的建筑以及附属物（下称出让房地产业）并获得收益的部门和本人，为土增的缴税扣缴义务人（下称经营者），理应按照本规章交纳土增。"
能够了解，公司股权转让不用缴增值税，与此同时因为公司股权转让买卖中，国有制土地使用权证沒有产生出让，因此也无需交纳土增。为了更好地避开土增及增值税，A公司欲根据出让乙公司股权的方法来完成本质上的土地使用权证出让。那样A公司具体付款土增、增值税皆为零，A公司计算避税以下：节省增值税=3000×0.05=150；避税土增=2000×0.5-1000×0.15=850；累计避税=150 850=1000（万余元）
2、丙公司对公司股权转让筹划的成本费计算
针对这类交易规则，丙公司作了以下计算。
获得乙公司的股份后，丙公司变成乙公司的控股股东，针对丙公司，乙公司地快土地使用权证的具体付款合同款为叁千万。
殊不知依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字摆1995闭六号）第七条之要求："规章第六条列出的测算增值额的减除新项目，实际为：获得土地使用权证所支出的额度，就是指经营者为获得土地使用权证所支出的地价款和按国家统一要求交纳的相关花费。"
因而乙公司做为一个法定代表人实体线，它的农田在土增中记税成本费依然为初始成本费1000万，而不是丙公司给础公司的股票价格付款额度叁千万。假定该地快开发设计商品销售并完成结算，按房产开发花费10%、最少增值率30%测算，丙公司以股份选购方法需多交土增=（3000-1000）×1.3×0.3=780（万）。
此外依据《公司所得税税前扣除办法》（国税发摆2000闭811号）第七条之要求："经营者的库存商品、固资、无形资产摊销和投入等各类财产成本费的确认应遵循历史成本标准。"
乙公司的土地使用权证在所得税上记税成本费仍为1000万，丙公司以股份选购方法需多交所得税=（3000-1000）×0.33=660（万）。
累计多缴税=660 780=1440（万）
历经之上剖析，丙公司觉得公司股权转让的方法，本质上是将原故由甲公司集团担负的土增、公司所得的税负转嫁给丙公司，因此规定础公司减少售价，甲、丙彼此历经沟通交流，舍弃该计划方案。
（二）项目投资新设随后公司股权转让
1、乙公司对项目投资新设筹划的成本费计算
依据：《对于土地增值税-些具体问题规定的通知 》（税务总局[1995]46号）第一条之要求"针对以房地产业开展项目投资、合作经营的，项目投资、合作经营的一方以土地资源（房地产业）做价入股投资开展注资或做为合作经营标准，将房地产业出让到所项目投资、合作经营的公司里时，暂免征缴土增。对项目投资、控股子公司将以上房地产业再出让的，应征缴土增"，与此同时依据《国家财政部、我国税务质监总局有关公司股权转让相关增值税难题的通告》（税务总局[2002]192号 ）的要求"以无形资产摊销、资产投资入股投资，与接纳投资人分配利润，一同承当经营风险的个人行为，不征缴增值税。对公司股权转让不征缴增值税。"
乙公司决策改成该地快土地使用权证项目投资创立丁公司，并再根据出让丁公司股权的方法来完成本质上的卖地，那样既避免了增值税又避免了土增。避税计算以下（不考量项目投资个人行为引发的评定和申请注册花费）：节省增值税=3000×0.05=150；避税土增=2000×0.5-1000×0.15=850；累计避税=150 850=1000（万余元）。
除此之外，依据《对于公司股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发摆2000闭118号）"公司以生产经营的部位非货币性资产境外投资，包含股份有限公司的公司股东以其生产经营的部位非货币性资产向股份有限公司配购个股，应在投资交易产生时，将其溶解为按投资性房地产市场销售相关非货币性资产和项目投资两种经济发展工作开展公司所得税解决，并按照规定测算确定财产出让所得的或损害。以上财产出让所得的如金额较大，在一个缴税本年度确定完成交纳所得税确实有不便的，报检税务行政机关准许，可做为延递所得的，在投资交易产生本期及接着不超过五个缴税本年度内均值摊转至各本年度的应缴税所得的中。被创投公司接纳的以上非货币性资产，可按经分析确定后的使用价值明确相关财产的成本费。"
因此筹划会提升税费等成本费，在其中：丁公司提升房产契税=3000×0.04=120（万）；乙公司因土地资源视同销售需提早交纳所得税，乙公司主管部门不准许分五年交纳所得税，因此事实上乙公司担负的是提早交纳所得税的贷币资金时间价值，充分考虑一切正常开发设计的情形下，乙公司5年能够开发设计完毕，因此按5年测算提早交纳所得税的贷币资金时间价值（按类似借款年利率8%做为贴现率）。提早交纳所得税=（3000-1000）×0.33=660（万）；提早交纳所得税的贷币资金时间价值=660-660/1.085=210.82；累计提升税款及贷币资金时间价值成本费=120 210.82=330.82（万）。
综上所述剖析，该方法可节约成本=1000-330.82=669.18（万），整体上计划方案行得通。
2、项目投资新设筹划中有关单据的独特解决：
乙公司觉得尽管按《中华人民共和国发票管理办法》（国家财政部令摆1993闭第六号）的要求"税票，就是指在销货产物、给予或是接收服务项目及其担任其它生产经营中，出具、扣除的收付款凭证。"，项目投资主题活动不属于"销货产物、给予或是接收服务项目及其担任其它生产经营"，依据国税发摆2000闭118号，应将项目投资溶解为按投资性房地产市场销售和项目投资两种经济发展业务流程，也是有开税票的原因，经和税务行政机关沟通交流，出具不动产发票叁千万给丁公司，丁公司以叁千万记帐。
3、丙公司对项目投资新设筹划的成本费计算
依据《对于公司股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发摆2000闭118号）"公司以生产经营的部位非货币性资产境外投资，包含股份有限公司的公司股东以其生产经营的部位非货币性资产向股份有限公司配购个股，应在投资交易产生时，将其溶解为按投资性房地产市场销售相关非货币性资产和项目投资两种经济发展工作开展公司所得税解决，并按照规定测算确定财产出让所得的或损害。被创投公司接纳的以上非货币性资产，可按经分析确定后的使用价值明确相关财产的成本费。"
丙公司觉得，依据上述要求，丁公司能够按"评定确定后的使用价值"即叁千万做为资本的记税成本费，而且丁公司亦获得了叁千万的税票，筹划方式严实，合情合理。因此股权转让后，丁公司一样还可以按叁千万元做为土增的记税成本费，历经之上剖析，丙公司接收了项目投资新设并股权转让的计划方案。
但是，国税发摆2000闭118号是有关内资公司所得税的文档，觉得丁公司能够按此文档评定土增的记税成本费为叁千万元是没有根据的。伴随着丁公司对该片区的研发市场销售完毕并开展土增结算，接纳项目投资得到的土地使用权证记税成本费难题露出水面。
叁、结算时的风险性
2006年，丁公司开发设计结束，销售额10000万，土地资源成本费外的别的可扣减成本费是4000万（已开展20%加计），丁公司开展土增的查帐结算。税务行政机关针对丁公司的农田在土增中的记税成本费的评定，超出丙公司原回收丁公司股权时的预估。
1、 土地权成本费为零
（1）记税成本费为零的原因
税务行政机关觉得，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字摆1995闭六号）第七条之要求"规章第六条列出的测算增值额的减除新项目，实际为：获得土地使用权证所支出的额度，就是指经营者为获得土地使用权证所支出的地价款和按国家统一要求交纳的相关花费。"因为丁公司土地使用权证并不是选购而成，因此丁公司并没有为获得土地使用权证付款地价款，因此丁公司的农田在土增上的记税成本费是零，即丁公司在预估土增时，土地资源的可扣减成本费是零。因此丁公司的应缴土增为：
①可扣减成本费=4000（万余元）
②增值额=10000-4000=6000（万余元）
③增值率=150%
④销项税=6000×0.5-4000×0.15=2400（万余元）
（2）、反过来的原因
丁公司觉得本例子中该土地使用权证在土增中的记税成本费不以零，原因有下述二点：
①财法字[1995]六号沒有限制付款方式为贷币。"获得土地使用权证所支出的额度，就是指经营者为获得土地使用权证所支出的地价款和按国家统一要求交纳的相关花费"，并并不是"经营者为获得土地使用权证所支出的贷币额度"， 财法字[1995]六号并沒有对付款地价款的付款方式开展要求，因此做为付款地价款的形式还可以是货币性资产和非现金财产等各种各样付款方式。事实上本例子中，丁公司为获得该三千万土地资源投入了三千万的股份，付款地价款的方法是股份，而且该股份又被以三千万元由丁公司的新老用户公司股东具体买卖过。
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