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土增筹划严防“搁浅”
2021-09-03 17:30
础房产公司于2000年以500万余元的价钱获得一块土地资源，但一直未对土壤开展开发设计。2006年8月，该土地资源的投资性房地产早已升值到2000万余元。础公司决策于2006年11月逐渐在该土壤上开发设计商住楼（普通住宅）。经计算，预估商住楼销售额约为5500万余元，土增扣减新项目额度约为3000万余元，可在公司个人所得抵扣的成本费税金约为3350万余元（没有土增）。本地房产税税率为3%。
础公司应交纳土增和所得税计算以下：
增值额：5500－3000＝2500万余元；
增值率：2500÷3000×100%＝83%；
应交纳土增：2500×40%－3000×5%＝850万余元；
应交纳所得税：（5500－3350－850）×33%＝429万余元。
筹划计划方案
在开发设计土地资源以前，础公司可将该土地资源做价2000万元投资创立叠公司，随后再由础公司资产重组叠公司，最终再开发设计商住楼对外开放市场销售。
项目投资阶段、合拼阶段及其商住楼市场销售阶段应压力的有关税金计算以下：
1.项目投资阶段
（1）《国家财政部、我国税务质监总局有关公司股权转让相关增值税难题的通告》（税务总局〔2002〕191号）要求：以无形资产摊销、资产投资入股投资，参加接纳投资人分配利润，一同承当经营风险的个人行为，不征缴增值税。
因而，础公司以土地资源项目投资创立叠公司不用交纳增值税。
（2）《我国税务质监总局有关公司股权投资基金业务流程多个公司所得税情况的通告》（国税发「2000」第118号）要求：公司以生产经营的部位非货币性资产境外投资，应在投资交易产生时，将其溶解为按投资性房地产市场销售相关非货币性资产和项目投资两种经济发展工作开展公司所得税解决，并按照规定测算确定财产出让所得的或损害。因此 ，A公司以土地资源境外投资应压力的所得税为：（2000－500）×33%＝495万余元。
（3）《国家财政部我国税务质监总局有关土增一些实际情况要求的通告》（财税字「1995」第048号）要求：针对以房地产业开展项目投资、合作经营的，项目投资、合作经营的一方以土地资源（房地产业）做价入股投资开展注资或做为合作经营标准，将房地产业出让到所项目投资、合作经营的公司里时，暂免征缴土增。对项目投资、控股子公司将以上房地产业再出让的，应征缴土增。因而，础公司以土地资源境外投资免税土增。
（4）叠公司接纳土地资源项目投资应交纳房产契税为：2000×3%＝60万余元。依据《公司会计制度》的要求，叠公司应该依照土地资源的投资性房地产和房产契税确定其入账价值为：2000＋60＝2060万余元。
2.合拼阶段
（1）础公司资产重组叠公司时，由于叠公司资产未产生升值，因此不论采用应纳税额合拼或是免税政策合拼，均不容易造成所得税压力。础公司资产重组叠公司后，该土地资源的入账价值仍为2060万余元。
（2）《国家财政部、我国税务质监总局有关国有公司改制资产重组多个房产契税现行政策的通告》（税务总局「2003」第184号） 要求：自2003年10月1日起~2005年12月31日止，2个或两种左右的公司，根据法律法规、合同书承诺，合拼改造为一个公司，对其合拼后的公司承担原合拼多方的土地资源、房子所有权，免征契税。此外，《国家财政部我国税务质监总局有关增加公司重组资产重组多个房产契税现行政策执行期限的通告》（税务总局〔2006〕41号）补充规定：税务总局〔2003〕184号文档实行時间已于2005年底期满。为再次适用公司改制，加速创建现代化公司管理制度，公司重组资产重组涉及到的房产契税现行政策，再次依照税务总局〔2003〕184号资料的相关要求实行，执行期限为2006年1月1日~2008年12月31日。因而，A公司资产重组B公司可免征契税。
3.商住楼市场销售阶段
（1）础公司应交纳土增：扣减新项目额度＝3000＋（2060－500）×（1＋20%）＝4872（万余元）；增值额：5500－4872＝628（万余元）；增值率：628÷4872×100%＝13%.
《中华人民共和国增值税暂行条例》要求，经营者修建一般规范住房售卖，增值额未超出扣减新项目额度20％的免税土增。因而，按筹划计划方案实行后，础公司应交纳土增为0.
（2）础公司应交纳所得税＝（5500－3350－2060＋500）×33%＝194.7（万余元）。
筹划对比图，筹划后比筹划前可以少压力土增650万余元，与此同时房产契税压力提升了60万余元，所得税提升了260.7万余元，即整体税赋降低了529.3万余元（850－60－260.7）。尽管495万余元的所得税提早到商住楼市场销售前完成了，可是筹划后提升的盈利显而易见超过提升的开支。
权威专家评价有关上原文中土增的税款筹划，小编觉得存有两种难题。
1.上文筹划计划方案中“以土地资源（房地产业）做价入股投资开展项目投资”对土增的税款筹划，即“在开发设计土地资源以前，础房产公司可将该土地资源（2000年以500万余元的价钱获得）做价2000万元投资创立叠公司，随后再由础公司资产重组叠公司，最终再开发设计商住楼对外开放市场销售。”因为税务总局〔2006〕21号资料的推送和实行而显得不行得通。
上文筹划计划方案中关键依据国家财政部、我国税务质监总局《对于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字「1995」第048号） 文档要求，针对以房地产业开展项目投资、合作经营的，项目投资、合作经营的一方以土地资源（房地产业）做价入股投资开展注资或做为合作经营标准，将房地产业出让到所项目投资、合作经营的公司里时，暂免征缴土增。对项目投资、控股子公司将以上房地产业再出让的，应征缴土增。因而，A公司以土地资源境外投资免税土增。
而国家财政部、我国税务质监总局《对于土地增值税若干问题的通知》（税务总局「2006」第021号）第五条“有关以房地产业开展注资或合作经营的征免税政策难题”中要求：针对以土地资源（房地产业）做价入股投资开展注资或合作经营的，凡所项目投资、合作经营的公司长期从事房产开发的，或是房产开发公司以其修建的商住楼开展投入和合作经营的，均不适合《国家财政部、我国税务质监总局有关土增一些实际情况要求的通告》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征缴土增的要求。
该条文关键对征、免土增的状况实现了以下确立：
一、一切公司（包含房产开发公司）以土地资源（房地产业）做价入股投资开展注资或合作经营的，凡所项目投资、合作经营的公司长期从事房产开发的，不适合暂免征缴土增的要求。
二、房产开发公司以其修建的商住楼开展投入和合作经营的，不适合暂免征缴土增的要求。
因而，该筹划计划方案有两个缺点，一是原文中没有表明叠公司是不是从业房地产业；二是充分考虑创立叠公司和资产重组叠公司的时间全过程及目地，税务行政机关能够依照新的《公司所得税法》第四十七条之要求：“公司执行别的不具备有效商业服务意义的计划而降低其应缴税收益或是收入额的，税务行政机关有权利依照有效办法调节。”
文中础公司将土地资源做价项目投资创立叠公司，进而再由础公司资产重组叠公司，最终再开发设计商住楼对外开放市场销售，项目投资的最后目地实际上或是从业房产开发，因而不符税务总局〔2006〕21号暂免征缴土增的标准。
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