房地产业税款筹划案例——合作者此次 要白给地
2021-10-22 17:41
在《房地产业税款筹划案例——合作者要白给该怎么办？》一文中创作者讲了一个合作者白给开发产物的案例，近期创作者又碰到一个要白给土地资源的合作者（笔厂：合作者真的是帅气的出现啊），实际关键点如下所示：
目前二块总体目标土地资源——地快础及地快叠，地快础为居住用地，地快叠为商住用地，土地出让各自为六亿元.两亿元。合作者为房地产开发公司，其在地快础上面有探矿权，一年前的获得溢价增资为1000万元。原合作方式为己方与合作者创立摘地公司，持仓占比为80%：20%，摘地后，将商业服务叠地快脱离给合作者，合作者将摘地公司20%股份免费转至己方。合作者在础地快上的探矿权做价两亿元卖给摘地公司（预期效果基本上相当于合作者不花钱获得了叠地快），协作方位摘地公司出具两亿元增值税专票，并服务承诺以叠地快上的配建商业服务为贷款担保，如该两亿元增值税专票成本费不可以在公司所得税.所得税.土增税中扣减.抵扣增值税，则以配建商业服务偿还己方相对应损害（税赋提升）。
原计划方案存有的首要难题：
1.探矿权前一年购买价仅有1000万元，合作者出让做价两亿元，价钱畸高，不被税务局认同的概率非常大。其次探矿权是不是与土地使用权证矛盾，是不是归属于项目成本，存有异议。如以上两亿元被税务局否认，新项目普通住房将不符免税政策标准，则新项目纯利润将大幅度降低。
2.第一条上述税务风险性，合作者以其配建的商业服务来贷款担保，需考虑到：是不是有充足的金额，商业服务评定价格是多少，商业服务的获利工作能力等。
3.由于础叠地快只有由同一行为主体摘地，事后会涉及到叠地快脱离的难题，如挂牌出让后马上脱离，则土地资源可完成无股权溢价，但也许受制于25%项目投资进展的限定；如摘地后等候一段时间再脱离，叠地快因为拿地价钱稍低，有效推理会形成显着升值，出让的一部分税金（如土增税）难以防止。
创作者的处理构思有二：
构思一：试着将2亿人民币提高到础地快土地出让中，付款给政府部门，由政府部门将以上两亿元做为取回探矿权赔偿付款给合作者，合作者再偿还己方，这般几无税务风险性。
构思二：（前提条件政府部门不允许土地转让）合作者100%持仓摘地公司摘地，公司分立一个分公司（础地快按8亿人民币确定资本公积），己方去买分公司股份，可是规定公司分立全过程中础地快按8亿人民币做为购买价，摘地公司分立所得税.土增税.所得税所有按一般税务解决，不开展其他特别解决，给分公司开8亿人民币增值税专票。那样大家回收分公司之后，土地资源价税合计成本费还是8亿人民币。己方出借摘地公司的账款（用以付款土地出让及有关税金）立即和己方回收分公司股份溢价增资相抵。摘地公司分立前，协作方位摘地公司做价两亿元售卖础地快上的探矿权，并向项目公司出具增值税专票，这般合作者分立能因为收益=成本费，不用交纳所得税.所得税.土地增值税。如事后税务局不认同以上探矿权的2亿人民币，风险性也在合作者处与己方不相干（原合作方式中合作者也服务承诺贷款担保该风险性，因此也是合理合法的）。
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