房地产业税款筹划案例——合作者要白给该怎么办？
2021-10-22 17:41
某文化教育公司础公司以开设大中型教育培训机构为必要条件，与某省政府部门谈好廉价定项摘牌土地资源550亩，在其中150亩为教育用地，文化教育设备须由础公司配建并经营，此外400亩为商住用地，开发设计行为主体无限制。础公司与某房地产开发商叠公司拟协作摘地开发设计，础公司的需求是所有开发设计工程项目中不资金投入所有资产（含土地资源溢价增资）不参加日常运营，叠公司项目投资搭建好150亩文化教育设备后免费交到础公司。简单点来说，础公司用本身廉价拿地的资质获得150亩文化教育设备。如依照础公司的初始需求，叠公司投放资产获得以上150亩土地资源，开发设计建成后免费交到础公司，则叠公司须视同销售，很有可能涵盖所得税，土地增值税，所得税，合同印花税，附加税税率等税金；础公司必须参考受赠解决，涉及到所得税，合同印花税，房产契税等税金。叠公司视同销售标价假如较低且被税务行政机关认同，很有可能其税赋较低（所得税，土地增值税，所得税可完成基本上无所得的/增值率），但础公司借鸡生蛋天上掉一套文化教育设备，受赠得到的公司所得税想来免不了，如础公司需交纳超大金额税金，此税金一定会根据合作合同返给叠公司，进而拉高叠公司的协作溢价增资，减少叠公司的项目盈利。
怎样筹划呢？创作者那时候提到了2个构思。
构思一：公配转交。
础公司去融洽政府部门相关部门，将以上150亩文化教育设备做为配套设施公共建筑列出来在土地招拍挂文档里，项目公司开发设计完成后免费转交政府部门，政府部门再根据划转等方法给到础公司，础公司发挥特长依照我国税务质监总局公示2014年第29号资料的要求做为不征税收入开展所得税解决。
构思二：分红产生现金流量闭环控制。
参考150亩文化教育设备的成本费用（土地价格 项目成本 开发设计成本等）明确一个基本上无盈利的市场价格（为防止税务局毋庸置疑价钱稍低，可根据在摘牌挂文档中限制市场销售目标及市场价格，或是走公布竞拍等方法处理），依照市场价格/550亩总体盈利（注：不用考虑到这一比率超过1的难题，原因如下所示：如文化教育设备免费拿出，则文化教育设备仅有成本费沒有收益，B公司想要协作表明这时仍有盈利，现文化教育设备成本费不会改变，但提升类似等额本息收益，因而项目公司也提升类似等额本息盈利，因而市场价格/550亩总体盈利一般低于1）明确一个股份占比，A公司的关联公司C公司（提升隔离层的因素是使全部构架看上去不那麼显著）参考这一股份占比与B公司成立项目公司拿地开发设计（C公司虽为公司股东，但不资金投入资产不经过参加营管理方法不履行除分红外线别的股东权利），C公司依照股份占比获得新项目分紅（公司所得税免税政策）后，将以上分紅迁移到A公司（例如根据分紅），A公司将以上分紅用以付款从项目公司选购150亩文化教育设备的溢价增资，如此一来资产转了一圈后又重回了项目公司，A公司具体或是白给了（项目公司资本公积一般额度较小，能够忽略）150亩文化教育设备，项目公司都没有附加提升超大金额税金，完成了互利共赢，且这类筹划的办法都没有显著的合规管理缺陷。
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