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房地产税税款筹划实例分析
2021-09-03 17:30
依据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房地产税在大城市、县里、辖县和规划区征缴。房地产税由产权年限任何人交纳，产权年限归属于全民所有的，由运营管理的公司交纳。产权年限出典的，由承典人交纳。产权年限任何人、承典人没有房地产所在区域的，或是产权年限不确定及租典纠纷案件未处理的，由房地产代管人或是应用人交纳。房地产税的征收率，按照房产原值测算交纳的，征收率为1.2%，按照房地产房租测算交纳的，征收率为12%。
实例一：改租赁为转租房
础公司的一处两层楼房坐落于大城市繁华区，专业用以对外开放租赁。因该房子始建上世纪70年代，设备老旧，每一年只有扣除房租60万元。2006年，该公司提前准备花五百万元对房子开展再次装修改造，预估装修改造后，每一年可扣除房租200万元。可是，该公司在计算中发觉，装修改造对比图，与租用收益有关的税收负担也大大的加剧了。装修改造前后左右税金压力比照以下（大城市保护修建税征收率为7%，教育附加费增值税率为3%）：装修改造前的税金压力状况：
应交增值税：60×5%＝叁万元
应交大城市保护修建税、教育附加费：3×（7% 3%）＝0.三万元
应交房地产税：60×12%＝7.2万元
累计税金压力为3 0.3 7.2=10.五万元
装修改造后的税金压力状况：
应交增值税：200×5%＝十万元
应交大城市保护修建税、教育附加费：10×（7% 3%）＝一万元
应交房地产税：200×12%＝24万元
累计税金压力为10 1 24=3五万元，室内装修后比装修前提升税金压力35－10.5=24.五万元。
筹划计划方案
础公司还可以先将装修改造前的房产租赁给关联公司叠（叠能够是本人，如自然人股东；还可以是公司，如自然人股东项目投资的其它公司），并签署一个限期较长的房子租赁合同书（假定为30年），每一年扣除房租60万元。随后由叠注资五百万元开展装修改造，并对外开放转租房，假定每一年依然扣除房租200万元。按此计划方案实行后的税金压力计算以下：础公司应压力的税金仍为10.五万元。
叠应压力增值税十万元，大城市保护修建税一万元，叠并不是房地产的房子产权任何人，不用交纳房地产税，累计应缴税费1一万元。
础公司和叠的税金压力累计为10.5＋11=21.五万元，比筹划前可以少压力税金35－21.5=13.五万元。
现行政策根据
《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条要求，房地产税由产权年限任何人交纳，换句话说，无论是从价计税或是从租计税，其前提条件是对房地产任何人缴税。很显而易见，此类中产权年限任何人是础公司，叠是房地产转租房人，而不是产权年限任何人，因而不会有房地产税缴税责任。比如《上海地区税务局有关转租房产的房租收益终止房地产税的通告》（沪地税局地摆1996闭42号）要求：“房地产税归属于资产类税，有别于流转税，依据要求应由房地产的房子产权任何人或代管人为缴税扣缴义务人。现对租赁房地产已由产权年限任何人或代管人按房租收益交纳房地产税，是不是要再对承租方将租入房地产开展转租房按扣除房租高过原付款房租的差值房地产税的难题，经请示报告我国税务质监总局地区税务司后，决策当地有关转租房产按其扣除房租高过原付款房租的差值房地产税的要求终止实行。”
但必须特别注意的是，本例础公司将房产租赁给叠理应依照一切正常成交价扣除房租，假如础公司为了更好地减少税收负担，向叠扣除的房租显着稍低且无任何理由的，负责人税务行政机关有权利依据《税收征管法》等有关要求开展调节。
实例二：转出资产减值房地产
C公司有一幢办公楼土建工程一部分的使用价值为八百万元，2002年，该公司耗费2000万元将办公楼室内装修为高端娱乐平台，可是因运营管理不当，2006年该公司决策终止娱乐平台的生产经营，将娱乐平台内的一些设备拆卸，并改做别的主要用途（自购），该房子的具体使用价值也大幅度减少。该房子的记税原值为2八百万元，帐面价值为2000万元，投资性房地产降低为1200万元。C公司每一年应交纳房地产税为（按政府部门要求房地产税按照房产原值一次扣减30%后的余值测算交纳） 2800×（1－30%）×1.2%＝23.52万元
筹划计划方案
颁公司可将以上房地产境外投资创立新公司或是项目投资于关联公司，假定被投资人为顿公司。《公司会计制度》要求：“投资人付出的固资，按项目投资多方确定的使用价值，做为入账价值。”因而，顿公司接纳颁公司投资房产的入账价值应是投资性房地产1200万元。《对于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（税务总局地字摆1986闭6号）要求：“房产原值就是指经营者依照公司会计制度要求，在帐本‘固资’学科中记录的房子售价。”因而顿公司每一年应交纳房地产税为1200×（1－30%）×1.2%＝10.0八万元
不难看出，历经筹划后颁公司每一年可以少压力房地产税23.52－10.08=13.44万元。
在这里筹划计划方案中必须特别注意的是，尽管税收法律要求以房地产境外投资不用压力增值税、土增等有关税金，可是被投资人必须压力房产契税。比如本例顿公司接纳投资房产应压力房产契税4八万元（1200×4%，假设本地要求房产税税率为4%）。除此之外，《我国税务质监总局有关公司股权投资基金业务流程多个公司所得税情况的通告》（国税发摆2000闭118号）要求，公司以生产经营的部位非货币性资产境外投资，应在投资交易产生时，将其溶解为按投资性房地产市场销售相关非货币性资产和项目投资两种经济发展工作开展公司所得税解决，并按照规定测算确定财产出让所得的或损害。本例颁公司应按公司所得税法要求确定财产出让损害2000－1200=八百万元。假如颁公司是赢利公司，则能够具有延迟所得税缴税责任产生的时间的功效。因而，经营者理应开展精细的计算，并依据具体情况确认是不是挑选以上筹划计划方案。
实例叁：房产租赁改分销
某地的贰公司将一处中小型大型商场租赁给贵公司用以其市场销售自用商品，每一年扣除房租200万元，该房子的记税原值为1000万元。贰公司和贵公司均为所得税一般纳税人。贰公司获得的租用盈利应交纳的有关税费状况以下（假定仅考虑到增值税和房地产税）：
贰公司每一年理应交纳增值税为：200×5%＝十万元
贰公司每一年理应交纳房地产税为：200×12%＝24万元
筹划计划方案
贰公司可考虑到运用商铺为贵公司代销产物，代销产物的种类、价钱可由贵公司明确，贰公司只扣除分销服务费。假定贰公司每一年扣除的分销服务费仍为200万元，贰公司应压力的有关税款为：
贰公司每一年理应交纳增值税为：200×5%＝十万元
贰公司每一年理应交纳房地产税为：1000×（1－30%）×1.2%＝8.4万元
由此可见，筹划后贰公司可以少压力房地产税24－8.4=15.六万元。
在这里筹划分配中必须表明的是，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》要求，将货品交货别人分销及其市场销售分销货品都理应视同销售交纳所得税。当商品在一般纳税人中间市场销售时，所得税的整体税收负担一般不容易由于提升缴税阶段而提升。假如贰公司是所得税小规模纳税人或是是是非非所得税经营者，则应该再次计算以上筹划计划方案能否行得通。
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